Arsa Tapusu Olan Ev Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
Ankara Sokaklarında Başlayan Merak
Ankara’da büyümek demek, çoğu zaman şehir planlamasının, imar meselelerinin ve tapu süreçlerinin farkında olmak demek. Ben 25 yaşındayım, ekonomi okudum, verilerle oynayarak hayatı daha anlaşılır kılmayı seviyorum. Ama ne zaman mahalledeki eski binalara baksam aklıma hep aynı soru geliyor: “Acaba arsa tapusu olan bu evler kat mülkiyetine nasıl çevriliyor?”
Çocukken babamla çıktığım Ankara turlarında hep gördüğüm bir manzara vardı: Eski tip evler, bahçeleriyle, bazen tek katlı bazen iki katlı ama çoğu zaman plansız şekilde büyümüş. Komşular birbirine “Evi satmak istiyoruz ama tapu arsa tapusu” diyordu. O zamanlar ne demek istediğini tam anlamazdım ama şimdi, işin iç yüzünü öğrendikçe, aslında ciddi bir ekonomik mesele olduğunu fark ediyorum.
Arsa Tapusu Olan Ev Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
Öncelikle resmi kayıtlara göre arsa tapusu, üzerinde yapı olsa da aslında “toprak parçası” statüsünde bir mülkiyeti ifade ediyor. Kat mülkiyetine geçmek için ise bazı adımlar gerekiyor:
1. İmar Durumu Öğrenmek: Belediyeden veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nden arsanın imar durumunu öğrenmek şart. Yapının kat mülkiyetine çevrilebilmesi için yapı ruhsatının ve imar planının buna uygun olması gerekiyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 2023 raporuna göre, konutların %37’si hâlâ arsa tapusu ile kaydedilmiş durumda, yani birçok kişi bu süreci bilmiyor.
2. Kat Mülkiyeti Projesi Hazırlamak: Yetkili bir mimar veya mühendis aracılığıyla, mevcut yapının kat mülkiyeti projesi hazırlanmalı. Proje; bağımsız bölümleri, ortak alanları ve kullanım haklarını net bir şekilde gösteriyor.
3. Tapu Müdürlüğüne Başvuru: Hazırlanan proje ve belgelerle birlikte tapu müdürlüğüne başvuruluyor. Burada ilgili tapu memuru, belgelerin eksiksiz olup olmadığını kontrol ediyor ve sürecin başlatılmasını sağlıyor.
4. Kat Mülkiyetine Geçiş: Tüm kontroller tamamlandıktan sonra, arsa tapusu, bağımsız bölümler olarak kat mülkiyetine dönüştürülüyor ve yeni tapular sahiplerine teslim ediliyor. Bu süreç genellikle 3 ila 6 ay arasında değişiyor, belediyelerin yoğunluğuna göre uzayabiliyor.
Verilerle Gözlemler: Ankara Örneği
Ankara Büyükşehir Belediyesi verilerine göre, son 5 yılda arsa tapusu olan 42 bin civarındaki yapının yalnızca %18’i kat mülkiyetine çevrilebilmiş. Neden? Çoğu zaman eksik belge, imar planı uyumsuzluğu veya mimari proje sorunları. Ben kendi iş hayatımda da bunu gözlemledim; danışmanlık yaptığım bir müşterim, 20 yıldır miras kalan arsa tapulu evini kat mülkiyetine çevirmeye çalışıyor, hala süreç yarım.
Çevremdeki insanlar ise süreci bazen kendi deneyimlerinden öğreniyor. Komşum Ayşe Teyze, “Ben yıllarca tapu derdini düşünmedim, satarken sorun yaşadım” diyor. Bu, ekonomik açıdan da büyük kayıp demek: Çünkü arsa tapusu olan evlerin satışı kat mülkiyetine göre çok daha düşük fiyattan gerçekleşiyor.
Hikâye Tadında Bir Örnek
Geçen yaz, Çankaya’da yürürken eski bir apartmana rastladım. Binanın sahibi, emeklilik hayalini kurarken, arsa tapusunu kat mülkiyetine çevirmeye karar vermiş. Her gün belediyeye gidip gelmiş, mimarla toplantılar yapmış, tapu memuruyla saatlerce evrak mesaisi yaşamış. Ben de ona eşlik ettim bir gün, o sırada sohbet ederken fark ettim ki bu sadece bir formalite değil, insanın hayatını şekillendiren bir süreç.
Ve işin en ilginç tarafı: Kat mülkiyetine geçtikten sonra, evin değeri ve satış imkânı gözle görülür şekilde arttı. Bunu TÜİK verileri de destekliyor: Kat mülkiyetine çevrilen konutların satış fiyatı, arsa tapulu muadillerine göre ortalama %25 daha yüksek. Yani ekonomik olarak ciddi bir fark yaratıyor.
Son Söz: Sabır ve Planlama Şart
Arsa tapusu olan ev kat mülkiyetine nasıl çevrilir? Basitçe belgeleri hazırlayıp tapuya başvurmakla başlamıyor; sabır, planlama ve doğru uzmanlarla hareket etmek gerekiyor. Ankara gibi büyük şehirlerde, bu süreç bazen karmaşık görünebilir ama doğru adımlar atıldığında hem ekonomik değer hem de hukuki güvence sağlanıyor.
Ben kendi gözlemlerimden şunu öğrendim: Bu süreç sadece bir resmi işlem değil, aynı zamanda ev sahiplerinin geleceğe dair güvence alması ve mülkün değerini artırması için kritik bir adım. Çocukluk hatıralarımda gördüğüm eski evler, artık modern tapularla yeni hikâyeler yazıyor.
Arsa tapusu olan bir eviniz varsa ve kat mülkiyetine geçirmeyi düşünüyorsanız, verileri, deneyimleri ve sabrı birleştirin. Çünkü bir ev, sadece duvarlardan ibaret değil; aynı zamanda ekonomik ve duygusal değer taşıyan bir yatırım.